"維權鬥士"揭物業灰色收入 多數人不知被侵權
長沙市金碧文華小區，社區廣告牌收益由小區業主委員會自行支配。 記者 范遠志 攝
據長沙市物業管理協會統計，長沙目前有2000多個住宅小區，成立瞭業委會的卻不到三成。記者連日走訪得知，在這三成中，有成立業委會後，通過維權使小區業主利益得到回歸的小區；也有在成立業委會維權路上，坎坷不斷，收效甚微的小區。
"物業管理中的黑洞有多深？別以為你每個月交納的物業管理費用就是物管公司的唯一收入，物業的灰色收入至少有10項。"長沙某小區"維權鬥士"揭物業行業的灰色收入與潛規則時表示，"業主在維權過程不僅要與物業鬥智，還要鬥勇。"
維權樣本
炒物業
公共收益回歸業主
長沙市雨花區金碧文華小區曾經是長沙市業主維權的樣本，從反對開發商擅改小區規劃，到業委會審計小區賬目、炒掉老物業招聘新物業，公共收益回歸業主。
忽然聽聞小區規劃被開發商隨意更改、小區公共收益被物業侵占，2000多名業主從茫然失措，到出現領頭羊，選出業主委員會據理力爭，長沙市金碧文華小區的業主們在幾年的時間內，就一步步走向有組織的理性維權博弈。對於這個小區來說，堅韌和強勢是業委會成功的法寶，而他們的經歷也告訴大傢：業主才是小區的主人。
該小區業主最樂於談論的是當年業委會對公共收益的奪回之戰：小區原物業對小區廣告、攤位出租、停車位等公共收入據為己有、躲躲閃閃不願公開，業主則堅持將公共收入歸還業主。
2010年，該小區業委會召開業主大會表決同意，炒掉原物業公司，邀請稱心如意的"保姆"，同時成立審計三人組，逐步理清物業的經濟賬。業委會將小區的公共資源委托物業公司進行經營管理，業委會負責監督，並按比例收回經營所得，所得收益由業主大會審議分配。由此業委會每年能結餘近40萬元，用於公共設施維護和業主集體活動。
坎坷維權
籌備業委會"步步驚心"
收效甚微
由於私劃停車位、改變規劃建設遊泳館牟利、小區內經營餐館污染擾民等問題，長沙君悅香邸小區的業主也在通過業委會維權，但經歷瞭近2年的暗戰、甚至兩度鬧上法庭後，最終收效甚微，利益與猜疑籠罩著業主維權道路的每一步。
"每次召開業主大會，總有不少人缺席，一年都難組織一次。在業委會成立之路上，開發商、物業、業主代表、普通業主、街道辦往往帶有各自訴求，每一方都想實現利益最大化。"參與當年籌備業委會的該小區業主聶泳培說。當年業委會籌備組成員中街道辦、居委會、開發商各占1席，另有8名業主代表。為瞭讓擁護自己的人進入籌備組，一場圍繞8個席位的爭奪戰展開，籌備組成員互相猜疑、攻訐，甚至扒出業主代表的私生活議論，還沒開始維權，內部陣容就出現瞭分化。
同時，成立業委會還有來自開發商和物業的阻礙，甚至還牽扯到相關政府部門。"小區業委會選舉，其實是開發商、物業、業主多方之間的利益博弈。我們小區物業是由開發商指定，業主想炒掉這個物業，難上加難。"聶泳培說，小區業委會籌備兩年仍未成立，業主與街道辦也漸生矛盾，甚至兩度將街道辦告上法庭。
揭秘
灰色收入清單
●裝修、保潔、綠化等公司進場費；
●在電梯投廣告、搭臺佈展、擺攤設點等廣告費；
●廢品收購、送水公司等合作費；
●商戶入駐小區後所得利潤的抽成費；
●虛報電梯、公共照明、水箱等維修費；
●減員工作人員吃空額；
●降低綠化頻率打主意；
●私劃車位收費；
●變賣業主資料；
●截留業主水電費，挪為私用並賺銀行利息；民間信貸年息缺錢急用哪裡汽車貸款
●......
物業灰色收入不少
業主法律意識不夠
"別以為你每個月交納的物業管理費用就是物管公司的唯一收入，算得出來的都是細賬，名目多，利潤大。"長沙市雨花區金碧文華小區業委會某業主委員稱，物業的灰色收入至少有10項。
"很多業主根本不知道哪些是屬於自己的權益，意識不到合法利益被隱性侵占。"聶泳培說，法律知識的普及是業主維權的第一道門檻。甚至在當年有業主維權時，有個別業主因為忙工作而無暇顧及小區公共事業，這也是很多小區上班族的無奈之舉。
如果要維權，法律規定隻能以業主大會或者業主委員會為單位，而這也無形中成為瞭一道難邁的門檻。"破解小區業委會困局，應對現有的法律規則進一步細化，比如規定開發商不提供資料會接受怎樣的處罰、業委會成員接受開發商或物業賄賂如何處理。"聶泳培說道。
律師說法
小區公共收益須全體業主投票支配
本報金牌律師團曾盺律師團隊楊雙律師介紹，小區的公共收益是指物業公司利用小區公共部分進行經營獲得的收益。
常見的小區公共收益包括：公共區域的廣告收益；小區公共區域的停車位收益；小區公共區域內租賃的攤位收益；利用公共配套如活動場地、會所、遊泳池的經營收入；部分通房子信貸轉貸貸款全省皆可處理信運營管理費；因損壞小區的公共設施進行的賠償；物業管理用房的收益等。
小區公共收益是全體業主共有的，具體如何支配需要召開全體業主大會，由全體業主投票決定。如果由物業或者業委會代為管理，代管方需要提前制定使用計劃，使用後也要公示賬目。如果小區有業主委員會，可通過業委會出面要求物業公佈收益，有盈餘則需返還業主；如果小區未成立業委會，業主可聯合申請仲裁或提起訴訟，獲取分紅。
業主維權的前提在於明確物業公司的管理權限，什麼是物業公司可以自行決定處理的事情，什麼是必須征得業主大會或業主委員會同意才能決定的事情。
"業主難維權的癥結，在於業主對於個人的權益很重視，也願意花時間處理；但對於"公傢"的利益往往不重視，不願意花時間處理，導致召開業主大會和成立業主委員會雖然有法可依，但能真正成立的少之又少，即使成立瞭也存在力量弱、人手少等問題。"楊雙說。
互動
如果您所在小區也遭遇過類似問題，或者您對小區物業管理有何法律困惑，不妨撥打本報96258熱線或者微博@Hi都市報，本報業主維權律師團將為您提供法律解讀和支招。
■見習記者 薑潤輝 林銳新
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-12-24/08023826111.shtml
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