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梁信軍未來10年將供大於求 房價不調自降
4月13日，由長江商學院投資研究中心主辦的"2013首屆長江青年投資人論壇"在上海(樓盤)舉行。復星集團副董事長兼CEO梁信軍在演講中指出，房地產未來10年將供大於求，政府不用調控，房價自然會下來。
對於房地產真的是一直供不應求嗎？梁信軍表示，"其個人的觀點是房地產未來10年就是供大於求，政府不用調控，房價自然會下來，但是現在沒有人相信。"
具體來計算一下，過去的城鎮化速度每年不到1%，如果考慮中央現在高度重視城鎮化，每年如果1.2%左右的速度，人均按照25平方米配置，未來10年安置這些人需要100立方米，不是人人買得起，有效購買力可能要打7折，為70立方米。動拆遷不會產生新的需求，拆掉1平方米還要補1平方米，這是平衡。供應有多少呢？
據公開數據顯示，在建的房屋有35億平方米，開發商的土地儲備有30億平方米，計劃供地的數量41億平方米，城鎮人口，存量的住宅210億平方米，屬於3套房子以上的占20%以上。其中有一個問題，如果不新竹縣企業貸款利率考慮存量，隻是考慮增量的話，如果我們現在一塊新地都不賣正好衡量，65億和70億差不多，如果40億供出去的話就會過剩30億，當然結構不平衡，有些地方會多出來，有些地方還是缺的，這是完全有可能的。
如果存量房跑出來，再多40億，這是大的走勢。存量房會不會跑出來呢？我們就要考慮房產政策的問題。
"我認為房地產的持有稅一定會出臺。"為什麼？很多人說去年土地財政收入2.68萬億，土地不是無償取得的，動拆遷本身是有成本的，估算大概在40%左右。如果每年按照評估價格增收1%，跟美國的房地產稅差不多，持有稅，我們就能收到2萬億人民幣。如果對首套房豁免，就能收到16000億人民幣，如果政府再客氣一點，對二套房也豁免，就能收到4000億。對富豪收2%，8000億，收3%，則1.2萬億，如果你收3、4、5套房，收3%，還是全民歡欣鼓舞的事。
"這個數字告訴大傢，不要天真認為土地財政是不可替代的，存量稅隻要敢征馬上可以替代，因為存量的規模足夠大。"
如果它征瞭會產生什麼結果？現在我們的房屋持有收益隻有1.2-1.4%左右租售比，過去是憧憬房價升值所以願意保有房子，如果房價未來是供大於求的預期，本身就不升值瞭，並且你保有過程當中現在隻能收1.2%，每年政府還要問你收2%，恐怕有很多的高凈值人群，持有存量房的意願會降低。所以3、4、5套房的40億平方米跑出來交易搗亂的概率是非常高的，所以要把它看成房地產的供應，更加能夠瞭解房價的預期。
另外就是商業房產的問題，大傢覺得風險小，也不限購，各地上瞭非常多的各種各樣的城市綜合體，去年我們的整個閑置率還不高，隻有17%，"但是把這些體量加上，到瞭15年就是災難性的數字，個人認為商業房產的風險一點都不小。"
他還指出，值得註意的是，三四線城市正在新增開發量方面風險其實是很大的，一二線城市對於存量房交易的敏感性是非常大的，如果某一個政策影響存量房跑出來或者跑進去的話馬上就會影響，所以不要這麼天真認為房價不會變。
"這還涉及到固定收益的問題，現在的地方債8萬多億，基本上都是以未來的土地收益來做還款來源，如果將來整體的是供大於求的關系，土地不能以預期的高價格賣出去的情況下，這個地方債真的很安全嗎？個人判斷如果3、4年內償清的債非常安全，但是7、8年後真的一直還是這個情況嗎？很難說。"梁信軍說。
新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-04-14/0房屋信用貸款利率年息缺錢急用哪裡借錢8152069786.shtml
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